这是“地产屠龙”的第214篇原创文章

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(资料图片仅供参考)

眼看金二银三刚刚过了几天好日子，进入四月，楼市不稳的声音四处扩散，各种腰斩暴跌的新闻又开始刷屏

太宏观的市场数据其实跟个体消费者关系并不大，市场不好大家都知道，对于有购买需求的消费者来说，更值得关注的是一些具象化的微观市场信息

从住宅周成交数据来看，相比二三月份，四月份开始确实有了明显下滑，一方面是清明节、劳动节放假出游，那段时间来看房的人相应也少了很多，另一方面贵阳三月底到期结束的契税返券政策，对购买积极性也有不小的影响，让很多人把购买计划提前到了三月底之前

备注：数据源于铭腾机构公众号

从最近这两个月的周成交数据来看，总体市场逐步回稳保持在每周7万平米的成交量，而2022年全市住宅成交量349万平米，按照这个来预估的话，今年全年的住宅成交量是会超过去年的，当然，离前几年每年五六百万平米成交量的差距还是很明显的

今年市场很难，但最难的去年已经过去了

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贵阳二手房难卖是一直不争的事实，除了部分小区地段品质都很不错的次新房，以及一些自带名校学区光环的房子，大多数的二手房都比较难卖

这里面一个主要的原因还是贵阳一手新房供应量太大，选择面广，特别是一些付款促销方式，上车更容易，所以相对来说大家还是更愿意选择新房

一手房开始回落，二手房就更难一些了，从挂牌量就可以看出压力不是一般的大，还是老样子，市场好不好数据说了算

所有的二手房数据全部来源于贝壳网贵阳站对外的公开数据，这个数据不够全面，但因为贝壳系的市场份额比较大，所以还是能够说明一些趋势特征的

从今年前四个月新增挂牌的数据来看，光贝壳网的这个增长幅度和绝对数量都很吓人， 从1月份的909套，直接到了2月份的3131套，三月份更是到了5346套，四月份也维持在5267套的高位，这四个月的新增挂牌量，占到了目前总挂牌量的30-40%

大家都急着挂牌，既有想卖了旧房子置换改善的，也有觉得市场不好想把手里多余房子跑掉的，或者说对未来开征房产税有些担忧，提前进行房产整合

到底哪些小区的二手房挂牌量多呢，这个数据其实是比较有参考价值的，对于想卖房的房东来说，自己小区挂牌房源多，那等于就是竞争对手多了，议价能力就要小得多

世纪城、花果园、未来方舟这些超级大盘的挂牌量都非常大，这些小区二手房卖起来的难度可想而知，更不要谈想卖个高价了

当然，反过来说，如果有意向去买这些小区的房子，价格的谈判空间又会更充足一些，这些都是市场上的热门小区，也可以针对性地进行挑选看房

在出手之前，需要想清楚一个问题，那就是以后倘若自己也要把这套房子再转手也卖掉，同样会面临今天这种大量二手房集中挂牌竞争的问题

这四个月，一方面挂牌量激增，另一方面成交量也同样有显著的增长

从分区分月的成交数据来看，确实跟新房市场一样，2-4月贵阳的二手房市场同样也有回暖好转，只是说成交量抵不过新增挂牌量

我把最近四个月新增挂牌量和成交量放在一起分析，贝壳网贵阳城区 月均新增挂牌量/成交量数值比 ，这是一个也很有意思的数据，贵阳最近的二手房市场到底怎么样，这种超高的新增挂牌到底意味什么，其实大家一看便知

一月份市场上每新增2.83套房子，能卖掉一套房子

二月份市场上每新增2.44套房子，能卖掉一套房子

三月份市场上每新增4.39套房子，能卖掉一套房子

四月份市场上每新增4.67套房子，能卖掉一套房子

很明显，从二月份到三月份短短一个月的时间，贵阳二手房的成交难度就差不多翻了个倍

在上海，二手房交易占比向来都比较大，目前二手房市场同样很难，这个数据比值差不多是 1.87:1 ，而在前几年差不多长期稳定在 1:1 上下

没有比较就没有伤害，贵阳二手房市场难卖可以说不是一朝一夕的，只是到了今天变得更难了，一方面历史库存挂牌房源很难卖，另一方面新增房源大量入市，更高的月均挂牌，却没有换来更高的月均成交

进水口不断进水，但出口没那么顺畅，留在池子里的水越来越多，房源积压，大家就会明显感觉二手房越来越难卖

房源多了，客户少了，有限的客户却更加犹豫观望，这房子不难卖才怪了

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具体来看这段时间主城六区二手房详细成交数据

观山湖区

云岩区

南明区

白云区

乌当区

花溪区（含经开）

没有了利好政策预期的影响，四月整体市场开始回调，二手房同样未能幸免，在大家都觉得更加难的市场里面， 房地产正在从过去的“红红火火”的“快”生意，向“不温不火”的“慢”生意转变

市场节奏的变慢，从长远理性的发展来看，不论是对从业者，还是对消费者，未必是一个坏消息

如果有贵阳做二手房的朋友看到这篇文章，希望能交流下你们内网更加全面详实的数据，让我对贵阳二手房市场的了解能更全面一些，上面数据不对的地方也欢迎指正